Наказание рублём: пени как инструмент воздействия на арендатора

27.10.2016

Наказание рублём: пени как инструмент воздействия на арендатора

Пеня, она же неустойка есть способ обеспечения исполнения обязательства, а не штраф. И на рынке недвижимости, она давно превратилась из способа обеспечения исполнения обязательств, в меру кары для арендатора. Дружные крики о том, что «мы не зарабатываем на неустойках» перестали смешить, даже не сильно искушённых людей.

К сожалению ситуация на рынке такова, что многие из ритейлеров в буквальном смысле обрастают судами по снижению неустоек, и, суды эти, прямо скажем, не успешны.


Краткая юридическая справка

Пеня, она же неустойка есть способ обеспечения исполнения обязательства, а не штраф.

Откладывая всю юридическую подоплеку, отметим, что для уменьшения неустойки в суде:
Необходимо доказать, что арендодатель убытков не понёс, и как это сделать наша практика не рассказывает.  А вот объяснение суду о плохом трафике, недобросовестном арендодателе, плохих оборотах и плохой локации – это то же самое что объяснять щенку ротвейлера ядерную физику. Ну и собственно доказать невозможно, но остаётся фактом.

Поэтому заходя в проект класса А++++++, пренебрегая размером неустойки (ведь локация у ТК «бомба», а концепция вообще «улёт» и ставка мизерная) вы должны четко понимать, что если вдруг аренду придется не платить, то шансы на уменьшение неустойки вашими юристами стремительно летят к нулю.


От юриспруденции к коммерции

Неустойка сама по себе, на рынке недвижимости, давно превратилась из способа обеспечения исполнения обязательств, в меру кары для арендатора. Дружные крики о том, что «мы не зарабатываем на неустойках» перестали смешить, даже не сильно искушённых людей.


Простая арифметика

Незаконное использование чужих денег это плохо. Это факт. Абстрагируемся от причины не выплаты аренды. Допустим, арендатор не платит  деньги только для того, чтобы эти же деньги пустить в оборот, закупку товара, выплату зарплат и сохранить как можно больше магазинов (как посмел?!), а арендодатель не идет на встречу, тянет с переговорами, на запрос о предоставлении скидок не отвечает ни «да», ни «нет».  Арендодатель не получает, или не дополучает, законно причитающуюся ему аренду, и по закону имеет право требовать начисления процентов. Но такие проценты должны быть разумными.



По своей коммерческой сути неустойку можно прировнять к кредиту, который выдал арендодатель. Если посмотреть кредитные ставки для юридических лиц «на любые цели» одного из топовых российских банков, то такие ставки варьируются от 16% до 23% годовых.

Используя несложный расчет, предположим, что Арендатор не выплатил базу за месяц 300  000 рублей и (допустим) просрочка составила 60 дней, если считать сумму неустойки по самой дорогой кредитной ставке 23%, то: 300 000 *23%= 69 000 в год, т.е. стоимость 1 дня (из расчета 365 дней в году) = 189,05 рублей и за просрочку 60 дней сумма к выплате будет составлять 11 342, 47 рублей. Что вполне уже не плохое наказание. Средняя договорная ставка неустойки, которую удается в буквальном смысле «выбить» на переговорах составляет 0,3-0,5% за каждый день, т.е. сумма неустойки составит 54 000 – 90 000 рублей.  Полагаю, что от расчета неустойки в размере 1-2% лучше воздержаться, для собственного же спокойствия. Однако такая явная несоразмерность не является сама по себе основанием для снижения неустойки в суде.

Предполагается, что это сумма покрывает убытки арендодателя. И вот тут встаёт основной  вопрос, а в чем собственно убытки?

Вся система арендных платежей, в действующих на рынке контрактах, построена по принципу покрытия практических всех расходов арендодателя за счёт пула арендаторов (мы не будем здесь вспоминать безумные формулировки по расчету коммуналки за площади общего пользования, чудовищные сервисные сборы, мы про констатируем этот факт). А особо хитрые арендодатели скидывают на арендатора и налоговые издержки.

То есть, арендодатель не дополучил денег, – не увидел на счету той суммы, которую хочет увидеть. И пускай из-за собственной несговорчивости. В этом убыток арендодателя?


Кто виноват?

Есть два основания не оплаченной аренды:

•    все плохо, дайте скидку. Дайте! Потому что если арендатор просит скидку, когда ставка запредельная или проходимость плохая – это не есть вина  арендатора и коли мы в одной лодке – давайте грести вместе!  
•    все реально плохо. Ищите замену арендатору.
Как итог – чаще всего, девелопмент сам провоцирует не выплату себе арендной платы и провоцирует у себя мнимые «убытки», которые так очевидны юридически и так смешны коммерчески.


Что делать-то?

Первое что нужно понять – решать вопрос по пеням нужно здесь и сейчас. Вставайте на корму корабля и смотрите на 5 лет вперёд. Прикрывать все, что можно нужно сейчас, до того как красивый сшитый договор плывет в кабинет к генеральному директору.

Второе, неустойка должна быть:

А) соразмерна, согласно приведённому выше расчету не должна превышать более чем 0,1% от суммы просроченной задолженности (что само по себе уже почти в два раза больше самой высокой кредитной ставки), но гораздо меньше, чем классическая договорная неустойка

Б) она должна быть зеркальной (!) существует масса случаев, когда неустойки должен начислять арендатор (об этом в другой раз)

В) и самое важное обеспечительный платёж НЕ должен обеспечивать исполнение обязательств по выплате неустойки
И обеспечительный платеж и неустойка – есть способ обеспечения исполнения обязательства. Только вдумайтесь – Вы обеспечиваете обеспечением исполнения обязательств – другое обеспечение исполнения обязательств.

Коммерчески - крохотные шансы на уменьшение неустойки есть только в судебном порядке, если арендодатель во внесудебном порядке использует Ваше обеспечение – то вы теряете любые шансы на свою защиту.



Позиция должна быть жёсткой и не обсуждаемой, помним: даём палец, остаёмся без руки!

Всем счастливых переговоров и сговорчивых арендодателей!

Евгения Булавицкая
Юрисконсульт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью

Дата создания: 27.10.2016 10:31:16